כך קוברים לעשור נוסף אלפי יחידות דיור באזור הביקוש - פורסם דו"ח החוקרת בהתנגדויות לתכניות תא/3700
הכותבים - עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין ורותם רזיאל, עו"ד ושמאית מקרקעין
מאמר זה מבקש להציג ביקורת ולצידה הצעה יצירתית שתאפשר לקדם מהלך מהיר לאישור הבנייה.
אימוץ מחשבה יצירתית, בניגוד למוצע, יכולה בנקל להחיות את התכנית ולייצר זמינות לתועלת כולם.
בתחילת השבוע פורסמו מסקנותיה של שמאית המקרקעין לבנה אשד בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית המפורטות בתחום תכנית תא/3700.
מסקנת החוקרת היא כי יש לערוך את טבלאות האיחוד והחלוקה מחדש מסיבות רבות והעיקרית שבהן היא כי "הצורך בניוד הזכיות והעידר החופש להקצות את זכויות התמורה קרוב ככל האפשר, ע"פ הוראות סעיף 122(1) לחוק התכנון והבנייה גרמו לתוצאות בלתי מידתיות של פיצולים, מרחקים בלתי סבירים מחלקות המקור וגם בין מגרשי התמורה לכל חלקה לבין עצמם וקבלת 'רסיסי זכויות' במגרשי התמורה".
החוקרת סברה כי את המצב הנוכחי ניתן "לרפא" באמצעות ביטול הטבלאות (המתחייב מהתיקונים הרבים הנדרשים בהן הנובעים גם מסוגיות נוספות), מבלי לשנות את התכנון כהוא זה, ובניית טבלת הקצאה אחת לכל מתחם תכנית תא/3700 המתארית, אך הובהר לה כי קביעה/המלצה שכזאת אינה תואמת את הוראות תא/3700 המתארית, וכי יש להיצמד למתכונת 5 התכניות ו-5 הטבלאות.
הבהרה זו, כפי שנתנה הוועדה המקומית, איננה מחויבת המציאות ובסמכות הוועדה המחוזית לקבל את המלצת החוקרת ולחסוך מהלך תכנוני חדש וכושל שעלול לארוך עשור ויותר ולהערכתנו לא יבשיל לעולם לכדי תכנית מאושרת.
רקע
עתודת קרקע כמעט אחרונה בת כ-1,900 דונם - בצפון העיר תל אביב בסמוך לחוף הים, בין הרצליה מצפון לבין מסלולי 'שדה התעופה דב הוז ז"ל' מדרום, מהווה מושא לתכנון מזה עשורים רבים.
בשנת 2015 אושרה תכנית מתאר מקומית - היא תא/3700 - במסגרתה תוכננה עתודת הקרקע.
במסגרת התכנון המתארי (למרות התנגדויות מנומקות שדרשו זאת) סירבו מוסדות התכנון להתחשב בפינוי הצפוי של שדה התעופה דב הוז, פינוי שנקבע עוד קודם לכן בהחלטות ממשלה ואף בפסקי דין של בית המשפט העליון.
התעלמות מהפינוי גררה הכנת תכנית לא יעילה, מסובכת ובזבזנית.
במקום לנצל חטיבת קרקע מיוחדת זו לתכנון מודרני בצפיפות ראויה שנקבעה ע"י ועדות התכנון, אושרה תכנית דלילת בנייה כשבדרומה תוכננה בנייה נמוכה (עד כדי קומה אחת - וילות על שטחים בני דונם ויותר) בצפיפות כללית הזהה לצפיפויות שנהגו בתכניות המתאר המנדטוריות טרום הקמת המדינה.
שטח תכנית תא/3700 חולק לחמישה מתחמי תכנון ועבור כל אחד מהם הוכנה תכנית מפורטת. התכניות המפורטות הופקדו להתנגדויות הציבור במהלך שנת 2018.
לתכניות המפורטות הוגשו התנגדויות רבות אשר נשמעו ונבחנו ע"י חוקרת, שמאית המקרקעין הגב' לבנה אשד.
כשל מהותי בשיטת חלוקת הזכויות
הכשל המהותי ביותר בתכנית תא/3700, כמו גם בתכניות המפורטות, נובע ממנגנון הקצאת זכויות שאין לו אח ורע, ודומה כי גם אין לו בסיס בחוק.
במה דברים אמורים:
היות שקיומו של שדה תעופה בסמיכות לקרקע מגביל בנייה לגובה, והיות שהתכנון התחשב בהימצאות של שדה התעופה דב הוז בתחום התכנית, הרי שאין בשטח עצמו די זכויות.
על מנת שלא להיחשף לתביעות, המציא שמאי התכנית מנגנון מיוחד לפיו חלק מזכויות הבעלים המצויות בתכנית הדרומית ביותר תוקצינה בתוכניות צפוניות יותר.
כך, לשם הדוגמה, מי שהיה בעבר בעלים של זכויות שהקנו קרקע ליח"ד בתחום התכנית הדרומית, יקבל חלק מיחידה במסגרת מגרש בתוכנית עצמה ואת יתרת זכויותיו יקבל בתוכנית אחרת בה רשומים בעלי קרקע אחרים.
לזכויות ערטילאיות אלו, הממוקמות על קרקעות בבעלות אחרים, יש להמציא שיטת רישום חדשה (לפי ההצעה ינוהל בעירייה רישום מיוחד) ולנהל ביחס אליהן רישומי עסקאות, שעבודים, ירושות וכדומה.
שיטה זו גוררת כאוס צפוי שלא הוכר במקומותינו (או בכל מקום אחר בעולם).
לכך יש להוסיף את העובדה שכבר במסגרת ההתנגדויות לתכנית תא/3700 שאושרה, אישרה העירייה שעם הפסקת פעילות השדה בכוונתה להוסיף במתחמים הדרומיים זכויות נוספות.
החלטת המועצה הארצית, שקיבלה ביטוי בהוראות התכנית המאושרת, קבעה כי זכויות אלו שיתווספו במתחמים הדרומיים יחולקו לכל בעלי הזכויות בתכנית.
כל מי שעיניו בראשו ואשר עוסק בתכנון מבין ש "מהתסבוכת הזו לא ניתן לצאת". התוצאה העגומה הצפויה הינה הקפאת הבנייה בשטח ויצירת תוהו ובוהו משפטי שייתן משמעות מיוחדת לאמרה לפיה "אבן שטיפש אחד זורק 100 חכמים לא יוציאו".
הביקורת כנגד שיטת הקצאת הזכויות נשמעה כבר בהליכי אישור תכנית תא/3700 אולם נדחתה.
בהליך התכנון מיאנו מוסדות התכנון להאזין לקולות המתנגדים שהצביעו על התוצאה הצפויה, תוך המלצה להכין תכנית צופה פני עתיד - לפיה השטח יתוכנן בהתעלם מהמגבלות הזמניות שהטיל שדה התעופה תוך קביעת מכסות מוגבלות לבנייה כל עוד השדה פעיל.
התוצאה העגומה קיבלה ביטויה בתכניות המפורטות, ולכן הביקורת כנגד שיטת הקצאת הזכויות עמדה גם בפני החוקרת בהתנגדויות שהוגשו לתכניות המפורטות.
בדו"ח שפורסם זה עתה התייחסה החוקרת לסוגייה בקובעה כי "הצורך בניוד הזכיות והעידר החופש להקצות את זכויות התמורה קרוב ככל האפשר, ע"פ הוראות סעיף 122(1) לחוק התכנון והבנייה גרמו לתוצאות בלתי מידתיות של פיצולים, מרחקים בלתי סבירים מחלקות המקור וגם בין מגרשי התמורה לכל חלקה לבין עצמם וקבלת 'רסיסי זכויות' במגרשי התמורה".
הצעת החוקרת לריפוי הפגם - (נדחתה)
החוקרת סברה כי את המצב הנוכחי ניתן "לרפא" באמצעות ביטול הטבלאות (המתחייב מהתיקונים הרבים הנדרשים בהן הנובעים גם מסוגיות נוספות), מבלי לשנות את התכנון כהוא זה, ובניית טבלת הקצאה אחת לכל מתחם תכנית תא/3700 המתארית, אך הובהר לה (כך נכתב בדוח שהכינה העירייה לקראת הדיון) כי קביעה/המלצה שכזאת אינה תואמת את הוראות תא/3700 המתארית, וכי יש להיצמד למתכונת 5 התכניות ו-5 הטבלאות.
סוף מעשה במחשבה תחילה? איך לא לומדים מטעויות
כיום ברור כי למתחמים הדרומיים (אלו שתוכננו בדלילות בשל קרבתם למסלולי שדה התעופה) יש להכין תכנית חדשה שתמצה את אפשרויות הבנייה העדכניות. למרות זאת הוועדה ממליצה להמשיך בהליך המיותר של הקפצת זכויות (כמחויב מהתכנית המתארית) ולאחר מכן להכין תכנית נוספת לעיבוי זכויות וחלוקתן לבעלי הזכויות בכל המתחמים. עבודה שמאית זו מסובכת מאין כמוה על גבול הבלתי אפשרית, לא די בכך שתמשך שנים רבות (כמו בסיבוב הקודם) אלא גם תחייב הפקדת התכניות מחדש וצפויה לגרור אין ספור התנגדויות וברור כבר עתה שבעוד כעשור נעמוד במצב דומה... לא ניתן להגדיר את ההצעה הזו אלא כ"חלם בהתגלמותו".
ככל שהצעה זו תאומץ ע"י הוועדה המקומית, שעתידה לדון בדו"ח תוך מספר ימים, צפויה דחייה של לפחות 10 שנים במימוש הזכויות במתחם.
הפתרון המתבקש WIN WIN CITUATION
לטעמנו ניתן בנקל להביא את הסוגייה לפתרונה בדרך קצרה מהירה ויעילה.
כל שיש לעשות הוא לאשר את התכניות, על התכנון המוצע בהן (למעט במתחמים הדרומיים שם נדרשת העצמת זכויות לאור פינוי שדה דב), כתכניות בסמכות ועדה מחוזית (שאז ניתן להתגבר על המכשול לפיו לא ניתן לסתור בתכנית בסמכות ועדה מקומית את תכנית תא/3700 שהינה תכנית בסמכות ועדה מחוזית).
מסלול זה יאפשר לבטל את הדרישה שנקבעה בתכנית תא/3700 להקצאת תוספת זכויות הנובעת מפינוי שדה דב לכל בעלי הזכויות בכל תחום התכנית.
גם הליך של שינוי תכנית המתאר המחוזית ע"י ביטול הוראת הקפצת הזכויות יכול להיות מהיר ולא צפוי לגרור תביעות כלשהן שכן ביטול ההוראה משביחה את זכויות כל הבעלים.
במצב דברים זה, לכל מתחם תוכן תכנית איחוד וחלוקה נפרדת ובלתי תלויה במתחמים אחרים. ניתן יהיה באופן מיידי לאשר את התכניות שהופקדו במתחמים 3, 4 ו-5. הכנת טבלאות איזון והקצאה למתחמים אלו תיעשה כחוק ובהליך פשוט יחסית שכל שמאי ידע להתמודד איתו בתוך זמן קצר ביותר (הזכויות יוקצו לבעלי הקרקע שבתחום התכנית בלבד ולא יוקצו זכויות לבעלי קרקע מחוץ למתחם). בעלי הקרקעות במתחמים אלו יקבלו כ-30% יותר זכויות משהוצעו להם בתכניות המופקדות (היות שלא יהיה עליהם לחלוק את הזכויות עם בעלי הקרקע במתחמים 1 ו-2).
גם בעלי הקרקעות במתחמים 1 ו-2 ייצאו נהנים מהמהלך שכן זכויותיהם יועצמו, ובמקום צפיפות ממוצעת של 6 יח"ד לדונם ברוטו כפי שתוכננה מלכתחילה יש לצפות לצפיפות כפולה ויותר (בדומה לתכנון שאושר במתחם שדה דב הסמוך).
הצעה זו , היה ותאושר, תביא לזמינות כמעט מיידית של שלושה מתחמים, תאפשר ניצול ראוי של משאב הקרקע באזור הביקוש, תאפשר איחוד זכויות ולא פיצולן לשברי זכויות, תתרום לבניית אלפי דירות לדיור בר השגה בטווח מיידי, לבניית צרכי ציבור, להגדלת היצע הדיור ולפתרון ראוי לאלפי בעלי קרקע שחלקם מחזיקים כבר עשרות רבות של שנים בכמיהה לממש זכויותיהם.