הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

07/11/2012

 כיצד ראוי שתנהג רשות ציבורית, כאשר מתברר לה שיצאה שגגה מתחת ידה?

מעיון בהחלטת שמאי מכריע שפורסמה לאחרונה, מסתבר שלא לכולם ברורה התשובה בעניין זה. המקרה שנדון, עסק במגרש המצוי בעיר באר-שבע, שעליו נבנים שני בניינים בגובה 24-28 קומות. ההיתר שבעקבותיו הוצאה דרישה להיטל כלל שינויים כדוגמת תוספת קומות וזכויות. שני השמאים ערכו את תחשיביהם בהתבסס על הכרעה שמאית קודמת, באותו נכס, כך שבכל הנוגע לעניין השוויים, לא היתה מחלוקת ממשית בין הצדדים.

ואולם, במהלך הדיון הסתבר כי נפלה טעות בתחשיבי הועדה ובלשונו של השמאי המכריע "התחשיב שערך שמאי המשיבה אינו נהיר לי כלל ועיקר. הגם שבקשתי במהלך הדיון הסבר לעקרונות התחשיב, תשובותיו והסבריו של שמאי המשיבה לא הסירו את עננת אי הבהירות בשומתו ותחשיביו נותרו סתומים ובלתי בהירים ו/או סבירים, ובמיוחד לאור הודעתו המפורשת כי בחישובי השטחים בשומתו נפלו טעויות". בסופו של יום אימץ השמאי המכריע, כמעט לחלוטין, את שומת הבעלים וקבע כי לאור העובדה ששומת הועדה המקומית רצופה שגיאות וטעויות והגם ששמאי הועדה היה מודע לכך, בפועל הן לא תוקנו, יחול שכרו של השמאי המכריע במלואו על הועדה המקומית.

אין זו פעם ראשונה ובוודאי לא האחרונה שבה שמאי "נאחז בקרנות המזבח" ומסרב להכיר בטעויות, ואין זה משנה אם הוא מצד ועדה או מצד בעלים. עם זאת יש להעיר כי על שמאי ועדות כמייצגי רשות ציבורית חלה חובת זהירה כפולה ומכופלת בעניין זה. למען ההגינות ראוי להוסיף כי מקריאת ההחלטה לא ברור מה היה המניע לכך ששומת הועדה לא תוקנה ואולם דבר אחד ברור, תיקון 84 יצר מצב שבו בכל עניין הצדדים נגררים להתדיינות ויריבות בחזקת "יקוב הדין את ההר" ויחליט השמאי המכריע. למעשה משבוטל מנגנון "השומה המוסכמת", עם תחילתו של תיקון 84, נעלם אותו שיג ושיח חשוב שהתקיים בין הועדה ליזם ויכול היה למנוע תקלות רבות והתדיינויות יקרות ומיותרות. נדמה שקיימת היום הבנה רחבה בציבור שיש להשיב את האפשרות להגיע להסכמות ואף לעודד הליך זה, בדומה לקיים במערכת המשפט, המעודדת הסכמות בכל תחום. אין ספק שתיקון 84 העלה את רמת השקיפות של השומות ועל כן הסכמות, ככל שיהיו, ראוי שתהיינה מפורטות ופתוחות לעיון הציבור. כפי שכתבנו בעבר במדור זה, כל הגורמים המשחקים בשוק הנדל"ן תומכים בקביעת מנגנון יעיל של "שומות מוסכמות" ובכלל זה התאחדות הקבלנים, לשכת השמאים, לשכת עורכי הדין ועוד. תיקון זה יקל על העומס, יזרז את הליכי הבניה, וישחרר חסמים לטובת כולם.