כל צבעי הקשת

האמת על המגזר העירוני, החקלאי ומבט למה שצופן העתיד.

הכותבים - עדי צביקל ואדווה גן-סתיו (עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

03/03/2002

פורסם באתר גלובס ביום 3.3.2002

לפנינו נושא זכויות החקלאים באדמותיהם לכשישתנה יעודן. הנושא הסעיר כבר רבים, הנחלקים לאלו שבאמת ובתמים רוצים בטובת הכלכלה הישראלית ולאלו אשר תוך נפנוף בדגלי שוויון וצדק גורמים לצרות העין לנסוק לגבהים שטרם ידעה.

כנגד הטענות בדבר אפליית המגזר החקלאי לטובה, נבחן כיצד נקטו המדינה והמינהל במדיניות קרקעית ליברלית ונדיבה כלפי המגזר העירוני. ראוי לאמץ גישה דומה גם לגבי המגזר החקלאי, שכן בגישה זו טמון זרע הפיתוח והשגשוג שכה נחוץ בימים אלו.
המדיניות הקרקעית ותמורותיה
בבדיקה שערכנו מצאנו חריגות מהותיות מעקרונות המדיניות הקרקעית, לפיה תוחכר קרקע בערכה הריאלי ובדמי חכירה של 5% לשנה (עפ"י החלטה מס´ 1).
ממחקר בנושא "סקר מחירי קרקע" מ-1975 עולה כי הפער בין מחירי הטבלה של המינהל (שבהתאם לה בוצעו עיסקאות במגזר העירוני) לבין מחירי השוק היה עצום. מחיר קרקע פרטית היה עד פי 11 ממחיר המינהל. מן המחקר עולה כי:
בירושלים עמד מחיר קרקע פרטית על 18,000-36,000 ל"י לדירה ומחיר המינהל על 5,000-6,250 ל"י. בפתח תקווה, מחירי הקרקע הפרטית עמדו על 10,000-20,000 ל"י לדירה ומחירי המינהל על 1,100-1,375 ל"י. הפערים העצומים מהווים ויתור משמעותי על הכנסות פוטנציאליות למדינה.
בנוסף, שורה ארוכה של החלטות ממ"י שינו לחלוטין את אופן החכרת הקרקעות העירוניות בישראל.
החוכר העירוני כיום, בחוזה מהוון, פטור מתשלום דמי הסכמה עבור העברת זכויותיו, מתשלום דמי היתר עבור תוספות בניה (גם בתוספת של עשרות יח"ד במרכז בשווי מאות אלפי דולרים), מתשלום עבור תקופת חכירה נוספת והוא למעשה הופך לבעל הקרקע משום שניתן לו, עפ"י החלטה 848, חוזה ל-196 שנה שכמוהן כצמיתות.
להלן חלק מהחלטות ממ"י שהביאו לשחיקת הבעלות הציבורית במגזר העירוני:
בהחלטה מס´ 1 נקבע כי קרקע תוחכר ל-49 שנים עם אפשרות להארכה שתהיה מותנית בהערכה מחדש של הקרקע, כן נקבע שהחוכר ישלם דמי חכירה ראשוניים (דח"ר)בשיעור 40%-80% מערך הקרקע וכן דמי חכירה שנתיים (דח"ש)בשיעור 5%. עוד נקבע כי בעת שינוי יעוד או שינוי היקף הניצול בקרקע, יעודכנו דמי החכירה בהתאם ליעוד החדש, וכן יגבה המינהל דמי הסכמה עבור העברת הזכויות.
התמונה בפועל נראית אחרת:
עפ"י החלטה 848 שונתה תקופת החכירה ל-98 + 98 שנים ללא סייגים וללא הערכה מחודשת של שווי הקרקע.
החלטות 677 ו-824 ביטלו את תשלום דמי ההיתר עבור תוספת בניה או יח"ד בבניה למגורים.
החלטות 633 ו-843 מבטלות את שיעור הדח"ש של 5% וקובעת כי יעמדו על מכפלת ערך הקרקע למ"ר מבונה ב-0.002 ובשטח הדירה, ובכל מקרה לא יעלו על 1% מערך הקרקע.
החלטה 678 משחררת מתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכויות ע"י היוון הזכויות.
עלות ההיוון נקבעה לסכום סמלי הנמוך לעיתים משמעותית אפילו מתשלום דח"ש לשנה אחת לפי החוזה.
בסוגיית הדח"ש, שעמדו על 5% ושונו ל-0.2% מערך הקרקע, נוצר פער של 2,500% (!), בסעיף זה בלבד. להלן חישוב תיאורטי של הפסדי המדינה:
במחקר של פרופ´ אקשטיין מוערך שווי הקרקעות הציבוריות למגורים במגזר העירוני בכ-310 מיליארד ש"ח.
גם אם נגזור את הדח"ש ע"י הנחה מקלה לפיה שולמו על כל הקרקעות 80% דח"ר, הרי שיעור ההנחה שניתן עקב החלטות המינהל מהווה הפסד הכנסה של כ-3 מיליארד ש"ח. בגין 10 שנים בלבד, לצורך ההמחשה ובהתעלם מנזק עתידי, תקטן קופת המדינה ב-30 מיליארד ש"ח שהם כ-7.5 מיליארד דולר. רק כדי לסבר את האוזן, מדובר בסכום המקביל לסיוע האמריקני לישראל עבור 3 שנים תמימות.
להלן דוגמא אמיתית בה הציע המינהל לחוכר עירוני, שחוזהו יפוג ב-2003, להוון זכויותיו בהנחה של 84%. וכך נכתב - "חישוב קל יראה שמדובר בהנחה העולה על 84%". עוד נכתב - "תזכה בהנחה נוספת של 7.7% אם תשלם במזומן". החישוב "הפשוט" מבוסס על גבית דמי חכירה שהם מלכתחילה נמוכים מהנקוב בחוזה. הדוגמא מתייחסת לנכס במרכז בו ממ"י ויתר על כל זכויותיו תמורת 1,890 ש"ח! ההנחה האמיתית במקרה זה מגיעה עד לכדי 99% !!!
הפיצוי לחקלאי לפי ההחלטות
לאחר שהוצגו ההטבות שהורעפו על המגזר העירוני נבחן את טענות "שוד הקרקעות הגדול" המציגות את החקלאים כמתעשרים פוטנציאלים:
בראשית ההתיישבות תוכננו נחלות על בסיס היכולת הקיומית ונקבע גודל נחלה בשטח ממוצע של 30 דונם למשפחה. על כ-5 דונם היה בית המשפחה כך ש-25 דונם נותרו לפיתוח המשק החקלאי. המשפחות שהתרחבו מהוות כיום, לשם המחשה, כ-3 תאים משפחתיים אשר היה וישונה יעוד הקרקע, יקבלו כל אחד, תיאורטית, כ-8 דונם. בתכנון סביר יופרשו כ-40% עד 50% לצרכי ציבור והיתרה, במידה ותופשר כל הקרקע, מהווה כ-4דונמים למשפחה.
לפי החלטה 727 יקבלו החקלאים רק 27% (כ-1 דונם) ובהנחה סבירה של הפשרת רבע מהמשבצת מדובר ב-250 מ"ר למשפחה - כנגד זה נלחמת הקשת המזרחית תוך נקיבה במספרים ללא בסיס ("עד 7 מיליון דולר למשפחה").
התועלת והנזק למשק הישראלי
היה ותתקבל העתירה, תהיינה המשמעויות למשק הרות גורל.
מדובר בעצירת כל יזמות בשטחים פוטנציאלים אלו בעת שהמשק עומד בפני קשיים שספק אם נראו במקומותינו. לטענתנו שני המגזרים קיבלו הקלות מעבר לקבוע בחוזה ומעבר להחלטות בעת ההקצאה וזאת כחלק ממדיניות תמיכה. איזון ההחלטות ומדיניות מרחיבה עשויה להביא ליזמות ופריחת ענפים משותקים מכל תחומי המשק החל מאדריכלים ומהנדסים וכלה בעובדים ופועלים. נראה שדווקא ה"מסכנים" המיוצגים ע"י הקשת המזרחית עלולים להיות הנפגעים העיקריים מהעתקת היזמות האפשרית אל מחוץ למדינה.
עניין כולנו צריך להיות בעידוד יזמות והזמנת משקיעים, אלא שללא שחרור קרקעות אין תועלת בתימרוץ היזמות. ענף הבניה הינו קטר המשק ואליו קשורים כל הענפים האחרים. כשיתחיל גלגל הבניה להסתובב בשנית יהיה זה הקטליזטור לכלכלה הישראלית כולה ובכך יוענק למשק סיכוי ליציאה מהקיפאון והניוון.