פיצויים בגין ירידת ערך שנתגלתה שנים לאחר אישור התכנית

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

25/01/2012

פורסם באתר גלובס ביום 19.2.2012

בפברואר 98, בדיוק לפני 14 שנים, אושרה תכנית שתכליתה לייעד שטחים לדרכים ותנועה מהירה, אמצעי להסעת המונים/רכבת בהמשך לפרוזדור תחבורתי לאשדוד ולראשון לציון. מדובר על החלק הדרומי של נתיבי איילון.

בעקבות אישור התכנית, הגישו למעלה מאלף וחמש מאות בעלי דירות, הממוקמות בבניינים הסמוכים לכביש, תביעות בגין ירידת ערך דירותיהם. הנתבעות: עריית בת ים וחולון וכן נתיבי איילון.

משלא הגיעו הצדדים להסכמה מונה ע"י ועדת הערר השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע.

בתביעה התעורר קושי של התובעים להוכיח את ירידת הערך שכן במועד הקובע בו אושרה התכנית (תחילת 1998) התכנית כלל לא השפיעה על שווי הדירות הנפגעות, מאחר ודיירי השכונה והציבור לא היו מודעים לקיומה. השפעת התכנית החלה לחלחל למחירי הדירות רק למעלה מארבע שנים לאחר מכן בעת שהחלו בביצועה. גם השמאי מטעם הועדה הכיר בכך שמדידת הפגיעה יכולה להיעשות רק שנים לאחר המועד הקובע ואולם, כך טען, יש להתעלם מהשפעת העבודות על שווי התכנית ולבחון את ירידת הערך לפי השווי בו התייצבו המחירים לאחר סיום העבודות שכן התכנית קבעה בניית קירות מגן והשפעתה יכולה להיבחן לא לפי מחירי ביניים המשקפים את מטרד ביצוע העבודות אלא רק לפי המחירים לאחר תום ביצוע התכנית דהיינו תחילת 2005 עת נפתח הכביש לתנועה, כשבע שנים לאחר המועד הקובע.

השמאי המכריע, גדעון גולדשטיין קבע כי "לא יהיה זה נכון לבדוק את המחירים סמוך לפני התכנית ולהשוותה לרמת המחירים סמוך לאחר אישור התכנית, שכן המסקנה שתתקבל עלולה להיות מוטה ומטעה, שכן מלוא ההשפעה התכנונית נתגבשה רק לאחר גמר סלילת הכביש ופתיחתו לתנועה ולא מייד לאחר אישור התכנית".

על החלטה זו, הוגשו ערעורים רבים שטענו, בין השאר, כי "...על אף שהשמאי המכריע ציין כי המועד הקובע הינו 24.2.98, הרי שהיה זה בבחינת מס שפתיים בלבד. לטענתם השמאי המכריע קבע כי שנת 2005 הינה המועד הקובע לצורך השומה כיוון שבדק מחירים, לא סמוך לאחר אישור התכנית אלא שבע שנים לאחר מכן".

ועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטון שיבחה את השמאי וקבעה כי "...אכן מדובר בשומה מכרעת מלומדת, מקצועית ומקיפה". ולאחר שחזרה על משנתה לפיה אין להתערב בשיקול דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו אלא במקרים יוצאי דופן בהם נפל פגם חמור בשיקול דעתו, אף אישרה במלואה את השומה ודחתה את הערעור וזאת לא רק מהטעם שאין להתערב בשיקול הדעת אלא גם לאחר בחינת הדברים גופם. ובלשונם של חברי ועדת הערר: "אנו סבורים כי...השיטה המוצעת...היא שיטה הגיונית שאינה עומדת בסתירה להוראות החוק, ומאידך משקפת בצורה נכונה יותר את התנהגות השוק. אין חולק כי לא ניתן להעריך את השפעות התכנית ע"י בחינת מחירי השוק ביום לפני אישורה לעומת היום שאחריו. תהליך אישורה של תכנית הוא תהליך ארוך ולעיתים קרובות כבר בשלבי ההפקדה והדיונים בה, מובאת התכנית לידיעת הציבור ומשפיעה על מחירי המקרקעין. מאידך קיימות תכניות שהציבור אינו מודע להן עד אשר מגיע שלב ביצוען בפועל...כאשר מתבקשת הכרעה בתביעת פיצויים 10 שנים לאחר אישור התכנית ומספר שנים לאחר שביצוע התכנית החלה, אין כל הגיון להתעלם מהתנהגות המחירים לאורך התקופה מאחר שיש בהם כדי ללמד על השפעת התכנית על מחירי הדירות במציאות".

החלטה זו שאושרה בועדת הערר הינה עקרונית ומשמעותית ביותר שכן, אם תאומץ, ניתן יהיה לטעון כי יש לבחון הפגיעה לא במועד הקובע אלא שנים לאחר מכן, גישה זו, שעלולה לחלחל גם להיטלי השבחה, חותרת תחת ההיגיון המובנה בחוק ובפועל איננה מעשית. התמשכות ההליכים ללמעלה מעשור אפשרה בחינת הפגיעה 7 שנים לאחר אישור התכנית, זאת למרות שבתביעות לירידת ערך קיימת התיישנות של 3 שנים שלאחריהן לא ניתן להגיש תביעות.

יתירה מכך כיצד יקבע המועד הראוי לבחינה? וכיצד יקוזזו כל אותן השפעות על הפגיעה או ההשבחה הנובעות משינוי בטעמים, משינויי מחירים כלליים ועוד אירועים שאינם קשורים כלל לאישור התכנית?

במידה ותושרש החלטה זו שהתקבלה אנו עלולים למצוא את עצמנו במבוך בלתי פתיר של עיוותים וסכסוכים.