שמאי מכריע לפי תיקון 84 - תכנון מס בהיטל השבחה
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).
22/07/2010
פורסם באתר גלובס ביום 26.7.2010
בקטמון הישנה שבירושלים בנוי מבנה מגורים ותיק בן 3 קומות.
דיירי הבניין, הרשום כבית משותף, חברו יחדיו ויזמו תכנית המאפשרת הרחבת הבניין. התכנית שאושרה ב-2007 התירה תוספות בניה בקומות מרתף, קרקע, א', ב' ותוספת קומה עליונה. הדיירים ערכו ביניהם הסכם ובו נקבע כיצד תחולקנה הזכויות ביניהם.
לאחר הגשת בקשה להיתר לניצול זכויות הבניה הנוספות, הומצאו דרישות לתשלום היטל השבחה. החישוב התבסס על הרחבה המבוצעת בכל דירה ודירה. כך חוייבו רק חלק מהבעלים בהיטלי השבחה בעוד חלקם האחר זכו לפטור מתוקף העובדה ששטח דירתם המורחבת נופל מ-140 מ"ר. דיירי הבניין שקבלו חשבון היטל השבחה טענו, כי התוכנית השביחה בכך שהוסיפה זכויות לכל הדיירים במשותף, שכן במועד אישורה טרם חולקו הזכויות ויוחדו לכל בעל דירה בנפרד. לפיכך, החבות בהיטל תחול על כל הבעלים, כל אחד כפי חלקו ברכוש המשותף.
השמאי המכריע, מר מנחם מלוכנא, סקר בהרחבה שבעה פסקי דין שדנו בנושא והגיע למסקנה שהמועד הקובע לשומה הוא מועד יצירת הזכויות התכנוניות. אם על מנת לממש הבניה יש צורך לקבל אישור השכנים יחול ההיטל על כל הבעלים כפי חלקם בזכויות. אבל במקרה שהסכם היה קיים בעוד מועד הרי שההיטל כולו יחול על בעלי הדירה אותה מרחיבים.
יצירת הקשר בין הזכויות התכנוניות והקנייניות בבית משותף, כך נקבע, איננו אירוע מס.
ומדוע קראנו את שם המאמר - תכנון מס בהיטל השבחה ? הדוגמא שלהלן תבהיר -
בעלי דירה בקומה העליונה מבקשים להוסיף חדר יציאה על גג ביתם. בתרחיש אחד ירכשו הזכויות בהסכם לפני המועד הקובע[1]ובשעה שיבואו לממש בניה בהיתר, יוכלו לבקש פטור מהיטל השבחה בכפוף להוראות החוק.
בתרחיש השני יערך הסכם לאחר המועד הקובע ובמקרה זה, לפי החלטת השמאי מלוכנא ישולם ההיטל המלא על ידי כל בעלי הזכויות בבניין כל אחד לפי חלקו.
טוב יעשו איפה בעלי זכויות בבית משותף המבקשים להרחיב דירותיהם, אם יוועצו בבעל מקצוע קודם לביצוע, שכן לאופן עריכת ההסכם השפעה מכרעת על התשלומים שיחולו עליהם.
[1] הסכם זה, כך קבע השמאי המכריע איננו אירוע מס לצורך היטל השבחה, ואף נוסיף משלנו שממילא במועד ההסכם לא היו זכויות הכפופות לתשלום היטל השבחה. יצוין שקיימים להסכם שכזה היבטי מס שבח ומס רכישה עליהם לא עמדנו כאן.