קאזינו תיקון 84 או שווי זכויות לא מנוצלות
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).
10/01/2010
פורסם באתר גלובס ביום 17.1.2010
| רחוב הסיבים 53, פתח-תקוה (1997) | |||
| שווי הזכויות שלא נוצלו | שמאי הועדה | שמאי הבעלים | שמאי מכריע |
| שווי כזמין | כ- 2,840,000 ₪ | כ-2,440,000 ₪ | כ-2,015,000 ₪ |
| הפחתות שונות | כ-1,340,000 ₪ | כ-1,890,000 ₪ | כ-800,000 ₪ |
| השבחה | כ- 1,500,000 ₪ | כ- 550,000 ₪ | כ-1,215,000 ₪ |
ברשימתנו משבוע שעבר הבאנו את החלטתו של שמאי מכריע (רן ורניק) ולפיה למרות קיום זכויות לא מנוצלות ורק בשל כך שזכויות אלו לא נוצלו בפועל, לא יובא בחשבון השווי של הפוטנציאל שלא מומש.
השבוע נביא את החלטתה של שמאית מכריעה (דורית פריאל) אשר קבעה כי יש להקנות שווי לזכויות גם כאשר אין חולק שהן אינן ניתנות למימוש, אלא תוך הכנת תוכנית בניין עיר להעתקתן למגרש אחר.
באזור התעשייה, רמת סיב, שבפתח-תקוה על מגרש ששטחו כשני דונם ממוקמת תחנת תדלוק שנבנתה בשנת 1999.
ייעוד המגרש שהיה בעבר חקלאי שונה במהלך השנים לייעוד תעשייתי (במסגרת זו הותרה בניית התחנה).
בעת שנבנתה תחנת התדלוק שולם היטל השבחה בגין בנייתה. הדיון הנכחי מתייחס להעברת הבעלות במגרש שבעטיה נתבקשו המוכרים לשלם היטל השבחה נוסף על זה ששולם בעת הבניה.
אין חולק על כך שלאור בניית התחנה, אשר איננה ממצה את מלוא זכויות הבניה המותרות לא ניתן לנצל את ייתרת הזכויות בתחום המגרש.
השמאית המכריעה קבעה שיש לגבות היטל השבחה בגובה שווי הזכויות הללו תוך כך שהיא מביאה בחשבון שעל מנת לנצלן יש להכין תכנית בניין עיר אשר תאפשר העתקתן למגרש אחר. במסגרת התחשיב הפחיתה איפה השמאית משווי הזכויות כזמינות היטלי השבחה שצפויים לחייב בגין תוכנית הניוד, עלויות תכנון, דחייה של כ-5 שנים עד אישור תכנית וכן הפחתה בגובה 15% בגין חוסר ודאות במציאת מגרש נעבר.
שיטת השומה שבה בחרו הצדדים ואשר אומצה ע"י השמאית המכריעה מתייחסת לשווי הזכויות הנוספות ולא קובעת שווי חדש ושווי קודם כפי שמחייבים תקני השמאות. כך גם לא מובא בחישוב ההשבחה השווי הקודם. נשאלת השאלה האם לא ראוי שהשמאים המכריעים לפי תיקון 84 יאמצו את התקינה המומלצת כסטנדרט עבודה מחייב, או לפחות יבהירו מדוע בחרו לחרוג מהתקינה.