הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

02/02/2010

פורסם באתר גלובס ביום 7.7.2010

מגרש לבניה ברחוב ברקת במרכז העיר חולון - ח/300 שנת 1992
השבחהשמאי הועדהשמאי הבעליםשמאית מכריעה
שווי למ"ר קרקע במצב קודם120$220$160$
שווי קרקע ליח"ד במצב חדשכ-31,000$כ-27,000$כ-30,000$
השבחה ליח"דכ-43,000 ש"חכ-4,000 ש"חכ-28,000 ש"ח

 

 

מגרש מגורים במרכז העיר חולון במתחם ח-300, חויב בתשלום היטל השבחה בגין רצף תוכניות.

אגב הדיון בתיק נדונה שאלת החבות בגין תכניות היסטוריות.

החוק קובע כי היטל השבחה יחול בגין כל תכנית שאושרה 6 שנים קודם תחילת החוק, דהיינו החל מ-1.7.1975. כמו כן נקבע כי התשלום יחול בעת מימוש זכויות, דהיינו בניה או מכירה.

במקרה הנדון טען שמאי הועדה כי יש לחייב בגין השבחה החלה בגין כל התכניות שקיבלו תוקף החל מ-1975 ואשר לא שולם בגינן היטל השבחה.

שמאי הבעלים טען כי הם רכשו את הזכויות בנכס בשנת 1987 וכראיה הציג את חוזה הרכישה. לפיכך אין לחייבם עבור שלוש תוכניות אשר קיבלו תוקף לפני מועד הרכישה. מנגד הוסיף שמאי הועדה כי כל עוד לא יוכח על ידי הבעלים הנוכחי שהיטל השבחה בגין תכניות אלה שולם ע"י המוכר, יש לחייב את הבעלים הנוכחי בהיטל עבורן.

השמאית המכריעה, דורית פריאל, לא קיבלה את טענת שמאי הוועדה וקבעה כי "היטל השבחה חייב לשלם בעליהם של מקרקעין ביום אישור התכנית. ככל שהנישום לא היה בעלים ביום אישור התכנית, אין לחייבו בתשלום. אין גם לחייבו בהצגת אישור שהמוכר שילם היטל השבחה".

יצוין כי בערים מסוימות היה קיים הסדר לפיו דוחים את תשלום ההיטל עד לבניה, בכפוף להחתמת הרוכש על מכתב התחייבות. הסדר דומה מופיע לאחרונה אף בתקנות תכנית המרתפים בתל-אביב. לגבי תוקפן החוקי של הוראות אלה חלוקות הדעות שכן כידוע לא ניתן לשנות הוראות חוק ראשי במסגרת תקנות של תכנית בניין עיר.

בנוסף קבעה פריאל כי "על רשות ציבורית שמבקשת לגבות היטל השבחה להציג תשתית ראייתית ובסיס נתונים לדרישה זו לכל אחת ממדרגות ההשבחה. למרות הערותיי בעניין לא הוצג בסיס נתונים לרוב מדרגות ההשבחה", לאור זאת הטילה השמאית המכריעה 2/3 מהוצאות ההליך על הועדה המקומית חולון וזאת במקום מחצית, כמקובל.