סתירה בין החלטות שמאים מכריעים

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

16/12/2009

פורסם באתר גלובס ביום 20.12.2009

רחוב התומר 6 רמת השרון
השבחה
שמאי הועדהשמאי הבעליםשמאית מכריעה
הקמת מרתף (1981)כ-30,000 ש"חהשבחה שלילית--
בניית מחסן, פרגולה ובריכת שחיה (1994)כ-17,000 ש"ח--כ-10,000 ש"ח
הרחבת זכויות בניה כולל מרתף (1999)כ-430,000 ש"חכ-65,000 ש"חכ-340,000 ש"ח

 

בית שנמכר בנווה מגן ברמת השרון חויב בהיטל השבחה, בגין רצף תוכניות לתוספות בניה שאושרו במהלך השנים. המבנה שקיים על החלקה הינו המבנה המקורי שנבנה בשנות ה-60 לאנשי צבא קבע.

במסגרת הדיון בתיק, עלתה פעם נוספת השאלה, האם במצב קודם הותרה הקמת מרתפים ברמת השרון. השמאית המכריעה לבנה אשד ניתחה בהרחבה את הסוגיה וקבעה כי "תכנית המתאר רש/210א' לא העניקה זכויות בניה במפלס תת הקרקע (המכונה מרתף)..." ומכאן שיש לשלם היטל השבחה על תכניות מאוחרות שאפשרו הקמת מרתפים.

החלטה זו מנוגדת למציאות בשטח, לפיה הועדה המקומית התירה במהלך השנים, בהסתמך על הוראה מפורשת בתכנית רש/210א', להקים מרתפים. נתון זה לא נעלם מעיני השמאית והיא מתייחסת אליו בשומתה.

קביעה זו גם סותרת החלטה אחרת שניתנה במסגרת הליכים לפי תיקון 84, על ידי השמאי רן וירניק שקבע בתיק דומה כי "הקמת מרתף הותרה כבר מתוקף תכנית רש/210א' ולפיכך לא חלה השבחה בגין מרכיב המרתף בכל תכנית מאוחרת לה". ככל שידוע לנו על שומה זו הוגש ערר ונראה כי בסופו של דבר תתקבל הכרעה שיפוטית בעניין זה.

אשד התייחסה גם לאופן שבו יש לחשב את ההשבחה במקרה של מספר תוכניות שאושרו מבלי שנגבה היטל השבחה בגין אף אחת מהן. בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קיימת התייחסות מפורשת למצב זה ושם נקבע כי "...אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה". בפסק דין פמיני קבע בית המשפט העליון את היישום המעשי של דרך החישוב בהתאם לשיטת "המדרגות". על פי גישה זו עורכים שומות השבחה לגבי כל תכנית ותכנית בפני עצמה. השמאית דנה בטענה, לפיה קיימת אפשרות שזכות שהוקנתה בתכנית קודמת ולא חויבה בתשלום היטל השבחה, אם משום אילוצים פיסיים או משום שלא נחשבה כמשביחה באותו מועד מוקדם, לא תזכה את הוועדה המקומית בתשלום היטל, גם כאשר במועד מאוחר יותר יהיה ראוי לנצל את הזכויות. לדעת אשד הדרך הראויה לשום את ההשבחה הינה עריכת "שומה עצמאית בכל נקודת זמן... ללא קשר לקביעת עבר". המשמעות במקרה זה הינה "אובדן חיובים בהיטל השבחה בקטעים שונים לאורך ההליך".