בשעה טובה החלטה ראשונה

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

02/08/2009

פורסם באתר גלובס ביום 2.8.2009

לאחר שבראשית חודש מאי שונה חוק התכנון והבניה בכל הנוגע לבירור מחלוקות בהיטלי השבחה ומונו עשרה שמאים מכריעים שידונו בעררים ובהשגות יצאה בשעה טובה החלטה ראשונה.

מדור זה יעסוק, אחת לשבוע, בעיקרי ההחלטות שיפורסמו ויביא לקורא את החידושים.
מעיון בהחלטה ניתן להתרשם מהדיון המקצועי שנערך בסוגיה שהועלתה ומהפסיקה המנומקת. הפירוט שנכלל בשומה מאפשר בדיקה יסודית של שיקולי השמאי ותחשיביו, עסקאות ההשוואה והרלוונטיות שלהן.

נושא - היטל השבחה בגין שימוש חורג ממגורים למסחר בפ"ת (27 מ"ר)
שומת הועדה - 46,575 ₪
שומת הבעלים - השבחה שלילית
הכרעה - 38,000 ₪


לגופו של עניין דובר בהחלטה על היטל השבחה שהוטל בעקבות הארכת אישור לשימוש חורג בחלק מדירת מגורים (כ-27 מ"ר) לחנות. הנכס ממוקם ברחוב רוטשילד 152 בפתח תקווה ומשמש מזה שנים רבות כחנות כלבו למסחר.
כבר בפתח הדברים ראוי לציין, כי בהליך הנוכחי נטל ההוכחה רבץ לפתחו של בעל הקרקע ומשזה לא הוכיח, כי בשומה קודמת בנכס התעלמו מהוצאות התאמת הדירה לחנות, נתקבלה עמדת הוועדה ולא הובאו בחשבון הוצאות התאמה כלל. מן הסתם נושא "נטל ההוכחה" ישמש כר נרחב לפרשנויות בהמשך.
השומה נערכה בהתאם לתקינה החדשה של מועצת שמאי המקרקעין ומפרטת העסקאות עליהן התבסס השמאי המכריע. השמאי קבע כי דירות בנות 2.5 עד 3 חדרים נמכרות לפי כ-8,000 ₪ למ"ר ואילו דירות בנות 1.5 עד 2 חדרים נמכרות לפי כ-8,600 ₪ למ"ר. מסקנה זו הביאה לתוצאה לפיה תרומת 27 המטרים האחרונים בדירה בת 70 מ"ר הינה שולית.
מההיטל המבוקש הופחתו כ-20% ונקבע כי הנישום ישלם היטל של 38,000 ₪ במקום כ-46,500 ₪ שנדרשו ע"י הוועדה. מדובר בחיסכון של כ-8,500 ₪. בהתחשב בשכר השמאי המכריע בהתאם לתקנות (כ-2,300 ₪ לכל צד), חסכו הבעלים כ-6,000 ₪, מהם יש להפחית שכר טרחת השמאי שייצג אותם.
בשלב זה, ההליך מסתמן כמהיר ויעיל - בתאריך 23 למאי הוגשו לשמאי המכריע המסמכים, כבר לאחר 6 ימים נערך הדיון ולאחר כשבועיים נתקבלה החלטה. יעילות דיונית זו יוצרת סטנדרטים חדשים במנגנון הבירוקרטי של קבלת היתרי בניה ועל כך יש לברך.