הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

12/07/2012

פורסם באתר גלובס ביום 5.8.2012

לאחרונה התקין שר המשפטים תקנות חדשות בנושא סדרי הדין בפני שמאי מכריע. תקנות אלו באות לבטל החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים (בג"צ קטן). יש בהן להגן על וועדות מקומיות המגישות לעיתים שומות רשלניות וגורמות לאזרח להוצאות, אבדן זמן ועגמת נפש.

התקנה הראשונה [1] קובעת כי שמאי מכריע לא יוכל לחייב בהוצאות את אחד הצדדים.

תקנה נוספת [2] מאפשרת לשמאי המכריע להשתמש בעסקאות שמצא במאגר גלוי כדוגמת מאגר מס שבח, מבלי שיצטרך לתת לצדדים אפשרות להגיב ולהתייחס אליהם.

שתי תקנות אלו, פוגעות לדעתנו במטרת החוק וביישומו, מקנות סמכות לוועדות מקומיות לנהוג ברשלנות ובשררה ופוגעות בזכות האזרח לשירות הוגן וצודק.

לא ברור כיצד בימים של צדק חברתי מרשה לעצמו שר המשפטים לדרוס ברגל גסה סעיפים המגנים על האזרח בפני שרירות הלב של הרשויות.

להלן אתאר את השתלשלות הדברים, שכפי הנראה הובילה להתקנתן:

 

דירה ברחוב נויפלד 14 בנתניה נמכרה בשנת 2009 בסכום של 900,000 ₪ . לאחר המכירה, התקבלה דרישה לתשלום היטל השבחה בסך 295,000 ₪. שומת ההשבחה התבססה על ארבע תכניות שחלו על הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו.

המערער הגיש השגה בנוגע לסכום והנושא הועבר לדיון בפני שמאית מכריעה שקבעה כי סך היטל ההשבחה יקטן ב- 100,000 ₪ מהדרישה ויעמוד על 195,000 ₪.

 

 

על החלטת השמאית המכריעה [3] הוגש ערעור(במסגרתו הופחתה השומה לכדי 30% מהחיוב המקורי), בין השאר בשתי סוגיות:

 

סוגיית ההוצאות- לאור פגמים מהותיים שנמצאו בשומת הוועדה, נדרשה השמאית המכריעה ע"י העורר להטיל על הוועדה את הוצאות ההליך. למרות זאת לא חייבה השמאית המכריעה את הוועדה ולו בהוצאות סמליות, ואף לא חילקה את שכר טרחתה בשווה בין הצדדים.

 

סוגיית העסקאות- נטען כי השמאית המכריעה התעלמה מעסקאות שנעשו בנכס עצמו. השמאית המכריעה מצאה 6 עסקאות שנערכו בנכסים אחרים והתייחסה אליהן בלי שהביאה אותן לידיעת הצדדים ואפשרה להם להגיב. לטענת המערער היה על השמאית המכריעה להביא לידיעת הצדדים את העסקאות הללו ואף לאפשר לצדדים להשמיע טענותיהם.

 

ועדת הערר[4]- שדנה בערעור קבעה לעניין סוגיית ההוצאות כי השמאית אינה מוסמכת לקבוע הוצאות וכי התקנות מקנות סמכות לפסוק בעניין שכר טרחתה בלבד .וועדת הערר גם דחתה את טענות המערער לפיהן השמאית המכריעה מנועה מלהתייחס לעסקאות שלא הועברו לעיון הצדדים, וזאת לגישתה, נוכח מעמד השמאי המכריע כפי שנקבע בתיקון 84 לחוק.

 

בית המשפט[5]- על החלטת וועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (בג"צ קטן). הערעור נדון בפני כב' השופטת הבכירה, נגה אהד. שדנה ,בין השאר, בשתי הנקודות נשוא התקינה החדשה.

 

סוגיית ההוצאות- בית המשפט, לאחר שניתח את הוראות החוק מצא כי שמאי מכריע מוסמך לפסוק הוצאות לצדדים.

הסמכות הוגדרה בחוק למקרה בו "שומת הועדה המקומית הייתה בלתי סבירה ובלתי מקצועית מלכתחילה, או לחילופין, הבקשה למינוי שמאי מכריע הייתה טורדנית וקנטרנית על ידי מי מהצדדים". ומזכירה השופטת כי סעיף זה הוא תולדה של דיון שהתקיים בוועדת הפנים של הכנסת. בפסק הדין צוטטו דברי יו"ר הוועדה שעמד על כך שהוצאות ההליך יוטלו בהתחשב בהוצאות ההליך. כך נכתב בהחלטה: "שיקול הדעת שהעניק המחוקק לשמאי המכריע לעניין חלוקת שכרו בא, בין היתר, כדי למנוע תופעות של שומה שרירותית, בלתי מקצועית, על ידי הוועדה המקומית, כזו שבעקבותיה לא יהיה מנוס לנישום, אלא לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע, הליך שיגרום לו להוצאות ניכרות שיכול היה להימנע מהן אילו הייתה השומה סבירה מלכתחילה" (דברים אלה צוינו מפורשות בפרוטוקול הדיון בכנסת מיום 30.12.2008).

וכך מסכמת השופטת הבכירה את החלטתה- "טוב יעשו ועדות מקומיות לתכנון ובניה בעתיד לבוא, אם תערוכנה את השומה המקורית בדרך מקצועית, מלאה ומפורטת, תוך התייחסות לשומות מכריעות בנכסים דומים.... גישה זו תמנע מנישומים התרוצצות בין ערכאות הכרוכות בהוצאות גבוהות, מקום בו לא היה צורך באלה מלכתחילה."

 

לא ברור מה טעם מצא שר המשפטים לתקן תקנה מיוחדת עקב פסק הדין ולאסור על שמאי מכריע לפסוק הוצאות ואיזה צדק משקפת עמדה זו?

סוגיית העסקאות- פסק הדין מצא כי "המחוקק קבע מפורשות את חובת השמאי המכריע להביא עובדה לידיעת הצדדים, במידה ויש בכוחה להשפיע ממש על העניין שבמחלוקת. בצד אותה חובה קבע זכות לצדדים לטעון לגביה." ועוד נקבע כי "חובה וזכות אלה לא נקבעו כעניין הנתון לשיקול דעת השמאי המכריע" וזאת כדי "להקפיד על הליך ראוי, שקוף ומסודר, הכרעות השמאי המכריע צריכות להתבסס על מידע הידוע לצדדים כולם, כבכל החלטה שיפוטית, על מנת שיוכלו לטעון ולהגן על עצמם כפי צרכם. החלטות המבוססות על מידע עלום עלולות להביא לטעם נפגם ואינן עולות עם חובת השקיפות החלה על מוסד זה." לפיכך החזירה השופטת את התיק לשמאית המכריעה על מנת לתת לצדדים הזדמנות לטעון לעניין העסקאות שהביאה בחשבון.

אציין כי מניסיוננו עסקאות עליהן לומדים מפרסומים שונים, ובכלל זה נתוני מאגר מס שבח או דיווחים לרשות לניירות ערך, חייבות בדיקה מדוקדקת בוועדות הרישוי ובעיריות. לא אחת מצאנו כי הנתונים המצוינים במידע הנמסר אינם מדויקים, אינם מפורטים ומחייבים השלמות. שימוש לא מושכל בנתונים עלול לגרום לעיוות התוצאה וכתוצאה מכך לתשלום היטל השבחה ביתר או בחסר ולפיכך יש חשיבות גבוהה בחקר האמת לשקיפות מלאה ולמתן אפשרות לצדדים להגיב על אותן העסקאות שיובאו בחשבון. פתיחת מאגר מס שבח לציבור ודיווחים לרשות לניירות ערך, מאפשרים שימוש במאגר נתונים אין סופי. לא ניתן להתייחס לכל העסקאות הקיימות ולכן יש חשיבות רבה להוראת המחוקק לפיה על השמאי המכריע הבוחר לעשות שימוש בעסקאות נוספות מעבר למה שהוצג על ידי הצדדים, לחשוף בשקיפות מלאה את פרטיהן ולאפשר לצדדים להתייחס לפני קבל החלטתו.

מדוע אם כן, לאור הנימוקים המשכנעים וההוראות המאפשרות להגיע לשומה צודקת בחר שר המשפטים להתקין תקנה מיוחדת לפיה רשאי יהיה שמאי מכריע להשתמש בכל מסמך או ידיעה הפתוחים לעיון הציבור מבלי להעבירם לידיעת הצדדים לתגובתם?

סיכום עצוב-

לא ברורים לי השיקולים והמניעים שהביאו את השר להתקין תקנות אלו הפוגעות בזכות האזרח לצדק ולשקיפות. נותרה עדיין תקווה כי סוגיה זו תובא בפני בית המשפט העליון שיבחן את חוקיות התקנות הפוגעות בזכות הקניין, זכות יסוד מוגנת במדינת ישראל.

בשולי הדברים אוסיף כי כחבר במועצת השמאים ביקשתי להעלות הנושא לדיון בישיבת המועצה הקרובה. בקשתי סורבה ע"י יו"ר מועצת השמאים.

[1] תקנות התכנון והבניה תשע"ב 2012, סעיף 17 (א1) ".....השמאי המכריע לא יחייב את אחד הצדדים בתשלום הוצאות הדיון לטובת צד אחר; אין בתקנת משנה זאת כדי לפגוע בסמכות השמאי המכריע לפי תקנות 16 ו-19 או בסמכותו לפי תקנה 5 לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009."

[2] קובץ התקנון מתאריך 09.07.2012, תקנות התכנון והבניה, תיקון סעיף 17 (ג'), "גילה שמאי מכריע עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, ויש לעובדה או למסמך השפעה של ממש על ההכרעה במחלוקת, יעביר השמאי המכריע את העובדה או המסמך לידיעת הצדדים ויאפשר להם לטעון בעניין. לעניין זה לא יראו מסמך, נתון או החלטה הפתוחים לעיון הציבור כידיעה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, ושחלה לגביהם החובה להעבירם לידיעת הצדדים."

[3] שומה מכרעת של לבנה אשד מתאריך 25.04.2012

[4] ערר מס' 8097/10 - "....על פי החקיקה הקיימת, אין סמכות לשמאי מכריע לפסוק הוצאות, למעט בעניין שכר טרחתו, ובהעדר סמכות לשמאי מכריע לפסוק הוצאות אחרות, הרי שאין זכות ערר בעניין זה.

[5]עמ"נ 37365-02-11 פרז'י ז'אנה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה בפני כב' השופטת הבכירה, נגה אהד