הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

28/07/2011

פורסם באתר גלובס ביום 8.8.2011

פופולרי לדון בימים אלו בביורוקרטיה תכנונית ובעיכוב הליכים. רעה חולה שפשטה במקומותינו וגוררת סחבת שכתוצאה מכך מתארכת הבניה לתקופות בלתי סבירות.

התקלה בד"כ איננה בחוק, כי אם ביישומו. הוועדות אינן עומדות בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ומערימות קשיים משלהן אף אם הן חורגות מהחוק, או במילים אחרות דרישות לא חוקיות ומושחתות.

אנו מכנים התנהלות זו "שחיתות שלטונית", להבדיל משחיתות אישית הבאה על מנת לקבל טובות הנאה אישיות. מדובר בחריגה מהחוק שמטרתה להשיג לרשות טובות הנאה שמעבר למגיע כחוק. על מנת לעשות זאת, משתמשת הפקידות בכוחה הביורוקראטי לעקב הליכים ולקבל בכפיה, המושגת לכאורה בהסכמה עם היזם, מטלות נוספות על אלו שהחוק מחייב.

הסכמות אלו שבשתיקה הן רעה חולה נפוצה עד מאוד במערכת התכנון והרישוי. דא עקא, שהקבלנים והיזמים לא מביאים העניין לערכאות בשל רצונם להמשיך ולעבוד בתחומי הרשות ולא "לקלקל היחסים".

נשוא הדיון הפעם, הוא הסכם שכזה אשר נכפה על יזם בראשון לציון והמחייב אותו לשלם היטל השבחה בניגוד לחוק.

החוק מציין אירועים ופעולות בגינן רשאית הוועדה, ואף חייבת, לגבות היטל השבחה. ואולם הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, לא הסתפקה בהוראות החוק והחתימה את היזם על התחייבות לשלם היטל השבחה על זכויות הניתנות מתוקף תקנות התכנון והבניה, אשר החוק פטרם מחובת תשלום היטל השבחה.

מדובר בפרויקט במתחם צוריאל שבראשון לציון. במגרש הנדון קיים בניין בבניה בן 10 קומות. הוועדה המקומית אישרה תוכנית המאפשרת, בין השאר, לבנות מרפסות מקורות לכל יח"ד וכן שטחי שרות.

על רכיבים אלו שבהיטל חויבו הבעלים בתשלום היטל השבחה. ואולם, ראוי לציין, כי גם ללא אישור התוכנית ניתן היה לבנות מרפסות מקורות וזאת כפועל יוצא מתקנות התכנון והבניה המתירות ממילא זכויות אלו. כמו כן, שטחי השירות אינם חורגים מהמותר לפי תכנית קודמת.

הוועדה שהייתה ערה לבעייתיות שבחיוב היטל בגין סעיף זה החתימה את הבעלים על "התחייבות לתשלום בגין תוספת שטח של 158 מ"ר בשטח הדירות ובגין שטח של 547 מ"ר למרפסות מקורות".

השומה המכרעת שפורסמה מציגה טפח מהקורה מאחורי הקלעים בוועדות התכנון וכך מתאר שמאי הוועדה את נסיבות החתימה על כתב ההתחייבות - "באם היו מסרבים לתת התחייבות כזו, סביר להניח שלא היו מקבלים את תוספת השטחים" (תוספת שטחים המהווה זכות חוקית וסטטוטורית כמובן).

השמאי המכריע, שאול אשרת, שנידרש לסוגיה קבע, כי "התחייבות כזו או אחרת של הבעלים לוועדה המקומית איננה מענייני לצורך הערכת ההשבחה בנכס הנדון" ופסק שאין מקום לשלם היטל השבחה בגין רכיבים אלו.

התנהלות זו של וועדות, בדרך כלל מסתיימת בתשלום מלא והגיע העת להציף הנושא לדיון ציבורי שכן וועדות שעושות דין לעצמן חותרות תחת הבסיס החקיקתי, פוגעות בצדק החברתי וגורמות נזקים ועיכובים שאף רפורמה לא תוכל להן. שחיתות שלטונית איננה זוכה לביקורת ציבורית ראויה וכולנו משלמים על כך בדרך זו או אחרת.