הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

25/07/2011

פורסם באתר דה מרקר ביום 29.7.2011

רקע

גל המחאה החברתי בנושא מחירי הדיור הוא בראש ובראשונה תוצר ברור של מחסור ביח"ד.

לו היו בנויות כיום 150,000 דירות יותר, המצב היה שונה.

ברור גם, שלא ניתן להחליט ולבנות את החסר מהיום למחר וגל המחאה הזה גורלו לדעוך הרבה לפני שיהיה כאן שינוי מהותי.

הקלה בנטל המיסוי הכבד ואפילו חוק הגנת הדייר לא צפויים להוריד את נקודת שיווי המשקל שבין ביקוש להיצע.

הביקוש קשיח וכיום רק טיפול בצד ההיצע עשוי לחולל שינוי אמיתי ויעיל.

הרפורמות בתכנון ובבניה ובמינהל מקרקעי ישראל, למרות דברי ראש הממשלה, לא ישנו את נקודת שיווי המשקל ואולי אף יחמירו המצב.

הרפורמה במינהל עוסקת בעיקר בהמרת זכויות חכירה בבעלות, אקט, שבמקרה הטוב יקטין החיכוך בין חוכרים למינהל, אבל אין בו כדי להוסיף יח"ד לשוק.

רפורמת התכנון והבניה צפויה, לדעתי להחמיר את המצב. החוק המוצע מסורבל, מסובך, כמעט ואיננו קריא. מוסיף הליכים ומשנה סדרי עולם, אבל אינו מפשט אותם ואין לבלבל בינו לבין תוכנית "הסופרטאנקר", בניה מואצת למגורים שיש בה תקוה.

אין קרה שבונים פחות מהדרישה!

ועדות התכנון מעדיפות עצים על אנשים

ליווי הליכי תכנון לאורך שנים מביאה אותי למסקנה עצובה, שבצד הבירוקרטיה וההתנהלות הלקויה של תכנון לטווח ארוך, מדובר כאן בעיקר בצרות עין, ברוע לב או לפחות בסדר עדיפויות מעוות.

כל תכנית לשינוי ייעוד קרקע שתאפשר בניה למגורים נתקלת באינספור התנגדויות מבפנים ומבחוץ. וועדות התכנון עמוסות לעייפה בגורמים "ירוקים" שטובת הכלל עומדת לנגד עיניהם. כך אנו מגיעים למצב שבו מתכננים במרכז הארץ בצפיפות נמוכה תוך ניצול לקוי של הקרקע.

אין זה נדיר לראות כיום חטיבות קרקע גדולות במרכז הארץ אשר למעלה מ-70% משטחן מיועד לשטחי ציבור. בתכנית 3700שהופקדה לאחרונה (מדובר על שטח קרוב ל-2,000 דונם שבין שדה דב להרצליה) תוכנן 70% מהשטח לצרכי ציבור, הצפיפות המוצעת ביח"ד לדונם ברוטו הוא - 4.8 יח"ד לדונם.

רק למען השוואה, בתכנית שהוכנה בת"א ב-1927 הצפיפות המוצעת הייתה 6 יח"ד לדונם ברוטו. בתוכניות שאושרו לאחרונה (שוק הסיטונאים לדוגמא) אושרו יותר מכפול יח"ד לדונם ברוטו!!!

יאמר מי שיאמר שמיקום השטח תחת מגבלות שדה דב קובע את הצפיפות ואולם במהלך הדיונים בהתנגדות הצביע האדריכל, חתן פרס ישראל, יעקב יער על דרכים פשוטות לצמצם חלק קטן משטחי הציבור ולהוסיף מאות ואולי אלפי יח"ד לתכנית.

גילוי נאות - הכותב מייצג בעלים בתכנית.

דוגמא דומה, ניתן לתת מהמאבק המתנהל על פארק דרום וחברת הזרע.

בדרום ת"א קיים שטח רחב ידיים, כ-8,000 דונם (בעיבורו מתנוססת חיריה). שטח בור זה שאינו מטופל כיום, משמש לגידולים חקלאיים.

חלק קטן מהשטח (כשמינית), שימש את חוות הזרע. אלו הגישו תכניות לבנות כ-10,000 יח"ד במספר של בניינים גבוהים, בשולי השטח הצמוד לאזורים הדרומיים של ת"א (שכונת עזרא ושכונת התקוה). היזמים אף התחייבו שחלק ניכר מהמשאבים הם יפנו לפיתוח הפארק ואחזקתו באופן שהמטרופולין ייהנה מפארק (דומה לפארק הירקון) בדרום תל-אביב, כבר כיום ולא בדורות הבאים.

לריאה ירוקה זו יש ערך עליון במיקום זה. פיתוח השטח יביא לרווחה מהותית לכל התושבים.

אבל אליה וקוץ בה! גם היזמים ירוויחו.

נדמה כי צרות העין הביאה לביטול התכנית. נקבע כי על השטח כולו יוקם פארק ואף לא יח"ד אחת.

מדובר על פארק שיוקם לדורות הבאים! (תקציב רבותי תקציב).

שתי דוגמאות אלו, שסיכלו ומסכלות בניית אלפי יח"ד נוספות בת"א, הינן טיפה אחת בים התכניות שיכלו להתווסף להיצע ולא נוספו, לדוגמאות אלו ניתן להוסיף את סיכול התכנית שמדרום לאשקלון בשל הצורך לשמור על הדיונות, סיכול תכניות באזור רישפון ובאזור פ"ת, על מנת לשמור על שטח ירוק וכיוצ"ב.

צרות עין

המסמר הראשון בצמצום ההיצעים הוא פס"ד הידוע כ"הקשת המזרחית הדמוקרטית".

שש שנים חלפו ופסק הדין הזה נותן את אותותיו בשדרות רוטשילד בת"א ובמאהלים הרבים ברחבי המדינה.

תוכניות להפשרת קרקעות לעשרות אלפי יח"ד שהיו בשלבי תכנון הוקפאו באחת בעקבות פס"ד זה אשר כל כולו צרות עין ועיוורון.

אין זה סוד שמלאי הקרקעות האמיתי של מדינת ישראל מצוי באזורים חקלאים בחכירת מושבים וקיבוצים.

מאז קום המדינה ועד פס"ד "הקשת המזרחית" (למעט פרקי זמן קצרים ביותר) היה לחוכרים תמריץ לוותר על קרקעות ולאפשר הפשרתן לבניה.

בהתאם להחלטות שונות נקבע כי החוכרים יהנו מחלקים מהתמורה או מהקרקע.

תמורה זו התייצבה על כ-27% ערב פס"ד הגורלי שקבע - לא עוד!!!

אין אמת חלוטה בטענה שהחוכרים יתעשרו כתוצאה מהפשרה מסיבית של קרקעות (קיימים מקרים ספורים ובודדים שחוכרים ייהנו באופן מהותי משינוי זה אך אין זה הכלל).

ואולם די היה בטענה זו על מנת שיקום גל מחאה ציבורי (ולא אתפלא אם רבים מהמפגינים כיום היו שותפים למחאה זו). בבית המשפט נקבע בשם עקרון הצדק החלוקתי שהחקלאים לא יפוצו בהתאם להחלטות והתוצאה הצפויה לא איחרה להגיע - הפסקת הפשרת קרקע חקלאית בכל רחבי הארץ וקיפאון.

המניע היחיד שגרם להפסקת ההפשרה החקלאית היא הרווח שיעשו החוכרים! 27% לפני מס!!!

אין זה משנה כלל אם לחוכרים מגיע!! יתכן שצודקים המבקרים ושהיה עליהם לשחרר הקרקעות ללא כל תמורה!

ואולם האינטרס של המדינה הוא להפשיר הקרקעות הללו לבניה. העלות הציבורית של העיכוב גדולה עשרות מונים מהמעשר שצריך להפריש לחוכרים (וכיום הם יסתפקו גם במחצית ואף בפחות מהשיעור שנקבע ערב פס"ד).

חשיבות שחרור שטחים לתכנון מוכרת וידועה. קיימים נוהלים של פיצוי פולשים לקרקע! המערכת מודעת לצורך המקומם שיש לשלם לפולשים עבור פינוי קרקע - יש סדרי עדיפויות. מדוע לא יהיה זה כך גם לגבי הקרקעות המוחזקות ע"י היישובים החקלאיים?

אולי הגיע העת לנהוג בחוכמה ולאו דווקא בצדק.

לסיכום

השלב הראשון בהגדלת ההיצע:

× להעדיף אנשים על עצים.

× להעדיף את התכנון והמטרה על פני הצדק המוחלט.

× להיות חכם ולא צודק.