שמאי מכריע לפי תיקון 84
הסכמי חלוקה ושיתוף - תכנון מס?
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).
24/11/2010
פורסם באתר גלובס ביום 28.11.2010
| רחוב הדקל 17 בנימינה | |||
| השבחה | |||
| שמאי הועדה | שמאי הבעלים | שמאי מכריע | |
| תוספת בריכת שחיה (2002) | כ-8,000 ₪ | אין התייחסות | כ-8,000 ₪ |
| תוספת יחידות דיור (2005) | כ-260,000 ₪ | 31,000 ₪ | כ-130,000 ₪ |
בשכונה של בתים פרטיים המצויה בצפון המושבה בנימינה, בנויים שני בתים קטנים ותיקים אך במצב טוב, על חלקה בשטח כ-1,800 מ"ר.
נשוא הדיון שנערך בפני השמאי המכריע יצחק ברמן, הינה השבחה הנובעת מתכניות שאושרו בשנים 2002 ו-2005. עניינן של התכניות - אישור להקמת בריכת שחיה והקמת שתי יחידות דיור נוספות בחלקה.
בשנת 2009, כ-4 שנים לאחר אישור התכניות, נמכר חלק מהחלקה תמורת 212,000$. הממכר כלל שטח של כ-750 מ"ר בעורף החלקה ועליו בית מגורים ישן וחצר.
במקביל למכר נחתם בין השותפים במקרקעין הסכם להסדרת מערכת היחסים ביניהם.
המחלוקת שהתגלתה בין השמאים עסקה בשאלת דרך חישוב ההשבחה. שמאי הועדה סבר כי נכון להעריך את השבחה על החלקה בשלמותה ולגזור ממנה את החלק היחסי ששייך לממכר. מנגד טען שמאי הבעלים כי יש לערוך את חישוב ההשבחה בהתייחס למגרש שנמכר. לגישתו, הסכם החלוקה יצר מגרש שאפשרויות הבינוי בו מוגבלות ולפיכך מדובר בהשבחה נמוכה באופן מהותי.
השמאי המכריע קבע כי עמדות הצדדים, אלה וגם אלה, סבירות ולגיטימיות, לדעתו לא ניתן לקבוע מסמרות או כללים קבועים מראש ויש לבחון כל מקרה לגופו.
בנסיבות הקיימות קיבל השמאי המכריע את גישת שמאי הועדה, שכן החלוקה הפנימית נעשתה לאחר המועד הקובע וזו עשויה לגרום להקטנה מלאכותית של היטל ההשבחה.
לטעמנו נותרו בצריך עיון שתי סוגיות בהן לא דנו בתיק זה. האחת בנוגע לאפשרות של עריכת הסכם מכר שבו זכויות נוספות, ככל שקיימות, לא תימכרנה וכתוצאה מכך יתכן וכלל לא יתקבל חיוב היטל השבחה. הנושא השני הינו שאלת המניע לביצוע העסקה, שכן אם כארבע שנים לאחר אישור התוכניות החליטו הבעלים לבצע חלוקה המסכלת ניצול של חלק מהזכויות, האין בכך כדי להצביע על כך שאין לזכויות אלה שווי שוק וממילא אין השבחה ואין היטל ?
לגופו של עניין למרות שהתקבלה גישת שמאי הועדה, מצא לנכון ברמן להפחית את הדרישה באופן משמעותי, בין השאר, בגלל מבנים שקיימים על החלקה ומקשים על תכנון אופטימלי.