שמאי מכריע לפי תיקון 84

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור תכנית בשכונת המייסדים שבכפר תבור. התכנית ייעדה מגרש ששטחו כ-600 מ"ר לאזור מגורים א', בו הותרה בניה צמודת קרקע למגורים.

לפני אישור התכנית היה הנכס מיועד בחלקו, כ-350 מ"ר, לאזור חקלאי. הייעוד של יתרת השטח כ-250 מ"ר סומן למגורים א' עוד בתכניות קודמות ונשאר בייעוד זה גם בתכנית החדשה. המחלוקת התרכזה, לפיכך, בעניין שינוי ייעוד קרקע חקלאית לקרקע לבניה.

אגב דיון בנושא, קיבלה השמאית המכריעה - לבנה אשד, החלטה עקרונית לעניין שווי קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל.

במסגרת ההחלטה נדרשה השמאית המכריע לאמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "לוסטרניק", היכן שנקבע כי "הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה, שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה...".

בהעדר עסקאות לגבי קרקע חקלאית בעלת אפיונים דומים, ביססו שני השמאים, את ערכי השווי על מודל חישובי, כפונקציה של שווי הקרקע כזמינה למגורים.

גם השמאית המכריעה ביססה שומתה על מודל שכזה וקבעה עקרונות לחישוב שווי הקרקע כפונקציה של משך הזמן שידרש לשינוי הייעוד והפחתות לדחייה ולתשלום היטל השבחה צפוי.

במקרה זה מצאה השמאית כי יש להביא בחשבון ציפיות סבירות לאישור תכנית בתוך כ-4 שנים ולפיכך הגיעה למסקנה כי שווי הקרקע החקלאית הינו 380 ש"ח למ"ר, לעומת שווי של 650 ש"ח למ"ר קרקע למגורים. שווי חקלאי זה מהווה כ-60% משווי הקרקע כזמינה לבניה. הנוסחה המוצגת בחוות הדעת נוחה וקלה לשימוש ויש לצפות שתשמש מעתה כמדד בקביעת שווי קרקעות ברות פוטנציאל, הן בהליכים לקביעת היטלי השבחה והן בקביעת פיצויים היכן שעקב תוכנית נשלל הפוטנציאל.