השמאי קבע היטל גבוה מדרישת הועדה!!!

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

22/10/2009

פורסם באתר גלובס ביום 25.10.2009

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור הקלות המאפשרות הגבהת המבנים ושינוי מרווח בניה קדמי לבניית מרפסות. מדובר על פרוייקט מגורים בבניה, המצוי בשכונת צפון הכרם שבעכו.


לגופו של עניין קבע השמאי המכריע, רן וירניק, כי הגבהת המבנים משביחה שכן היא מאפשרת לרכז את זכויות הבניה בחלק מהמגרש ובכך תאפשר ליזם לאשר בעתיד בניה נוספת תוך מהלך תכנוני עתידי. עם זאת, השמאי המכריע מבקר את שמאי הועדה אשר בתחשיביו חישב לדעתו את ההשבחה בחוסר וקובע כי ההשבחה בפועל תהיה גבוהה בכ-17% מדרישת הועדה. במקביל קבע השמאי כי בעניין קו הבניין ההיטל יהיה נמוך בכ-10% מעמדת שמאי הבעלים.
לעניין זה עולה השאלה האם סמכותו של שמאי מכריע לחייב בתשלום היטל השבחה מחוץ לגבולות המחלוקת. בעוד שלפני תיקון 84 לחוק היה על השמאי המכריע לערוך שומה מטעמו, הרי שבתיקון 84 שממנו יונקים השמאים המכריעים את סמכותם, נקבע כי "השמאי המכריע,ידון ויכריע לגבי גובה החיוב". קיימת טענה לפיה המשמעות המילולית של ´הכרעה´ בהקשר זה הינה ´החלטה בעניין הנתון במחלוקת´ ולפיכך מגבילה את השמאי המכריע לתחום את גובה החיוב הנפסק, בין הסכום הנדרש לבין הסכום הנקוב בערר ולא לחרוג מתחום זה.
טיעון זה מתחזק נוכח העובדה שהחוק מאפשר את בירור המחלוקת בדרך חלופית, לבחירת הצדדים, וזאת באמצעות פניה לועדת הערר כדי להכריע במחלוקת. לגבי סמכות ועדת הערר נקבע בחוק מפורשות כי: "דנה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בערר...רשאית היא, בהחלטה מנומקת,לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו", דהיינו במשתמע אין באפשרותה של ועדת הערר לקבוע סכומים מחוץ לגבולות המחלוקת.

נראה כי כאשר יהיה מדובר בעתיד, בהכרעות המחייבות את בעל הקרקע בסכומי כסף גדולים מעבר לדרישת הועדה או בסכומים נמוכים משמעותית מההיטל שנקבע בשומת הבעלים, הסוגיה תובא להכרעה שיפוטית.