שמאי מכריע לפי תיקון 84
כיצד להתייחס לנוהג לא חוקי
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).
21/10/2009
| כ-45,000 ₪ | אין השבחה | אין השבחה | |
| הרחבת חדרי היציאה ל-23 מ"ר (1986) | |||
| בניית פרגולה בסמוך לחדרי היציאה (1994) | כ-9,200 ₪ | אין השבחה | אין השבחה |
| תמ"א 38 המאפשרת בניית קומה נוספת בתנאי חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה (2005) | כ-77,000 ₪ * | אין השבחה | כ-11,000 ₪* |
| הרחבת חדרי היציאה לגג ל-40 מ"ר (2008) | כ-278,000 ₪ | כ-167,000 ₪ | כ-181,000 ₪ |
* היטל השבחה
ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור תכנית באזור תעשיה קרית אתא ששינתה את יעוד הקרקע מ"אזור לתכנון מפורט" שבו לא ניתן להוציא היתרי בניה, לאזור "תעשיה קלה" שהוגדרו בו אחוזי בניה. אגב דיון בנושא, קיבלה השמאית המכריעה - דורית פריאל החלטה במספר נושאים.
הראשון הינו אופן ההתחשבות בנוהג של הועדה לאפשר בניה בניגוד לחוק. הצדדים הסכימו כי במשך תקופה מסויימת נהגה הועדה המקומית להתיר בניה על פי זכויות באזור "תעשיה קלה", למרות שהתכנית הגדירה את האזור כמיועד "לתכנון מפורט". נוהג זה הופסק שנים לפני אישור התכנית החדשה ואף בית המשפט העליון פסק כי אינו חוקי. לאור זאת קבעה השמאית המכריעה כי אין להסתמך על נוהג ישן כזה. לדעתה הסתמכות על פעולה בניגוד לחוק התכנון והבניה כנוהג היא טענה כבדת משקל והצגת מקרים בודדים אינה מבססת טענת נוהג. עם זאת ציינה השמאית כי בכל מקרה שווי השוק משקף את כל מאופייני הנכס.
הנושא השני הינו אופן ההתייחסות להסכם שיתוף שאינו רשום, בו הוקצתה החזית לצד אחד והעורף לצד השני.
בעניין זה קבלה השמאית את עמדת שמאי בעלי הקרקע, לפיה אין להתעלם מההסכם אף שאינו רשום וראוי לפרש את הנושא בהתאם לתוכן הכלכלי של הדברים.
קביעה זו של השמאית באה למעשה להקל עם בעל הקרקע. כאן המקום להעיר כי במקום שתוכן כלכלי בא להחמיר עם בעל הזכויות לדוגמא בחוזה פיתוח, קבע בית המשפט בעליון שיש לפרש את החוק בצורה דווקנית ולבטל את הדרישה להיטל.
בית המשפט קבע באותו מקרה כי אין מס בלא חוק ולפיכך אין לחייב בעל זכויות בחוזה פיתוח מהיטל השבחה.